Expertos coinciden en que Estados Unidos se encuentra en «la quinta gran burbuja inmobiliaria» de su historia reciente.

La mayoría de los más de 335 millones de estadounidenses desearía una realidad diferente, después de que el gobierno del presidente  Joe Biden prometiera mayor prosperidad y un futuro sólido para esta nación y para el mundo.

Desafortunadamente, ocurre lo opuesto y la economía de Estados Unidos (EEUU) atraviesa, nuevamente según los expertos,  una de las peores etapas de su historia frente a la mayor inflación en casi cinco décadas, déficit comercial y fiscal récords; la más abultada deuda pública en Norteamérica; escasez y altos precios de materias primas y combustible, dependencia energética y de suministros, desaceleración económica desde agosto del 2021, alza a 11.5 millones de empleos disponibles sin cubrir por más de año y medio, junto a la marcha atrás en otros indicadores.

La contracción del Producto Interno Bruto (PIB) de EEUU en el primer trimestre fue de 1,5% y Wall Street cumplió ocho semanas con fuertes pérdidas, arrastrada por los valores bursátiles de las empresas tecnológicas y el resto de los consorcios y grandes negocios tradicionales.

La Bolsa de Nueva York tuvo su peor inicio de año desde 1970, según los analistas de LPL Financial. Ocho semanas consecutivas de baja es algo que no se veía desde 1923.

Desde Silicon Valley salió la alerta: “Prepárense para lo peor”. Así, textualmente, decía un mensaje enviado por la firma Y Combinator, impulsora de nuevas empresas, a los fundadores de medianas y grandes compañías en EEUU. “Nadie puede predecir qué tan mal se pondrá la economía, pero las cosas no se ven bien”, afirma la misiva, que agrega una serie de pautas para los próximos 24 meses. Entre ellas se incluyen reducir costos, limitar las inversiones de riesgo y no recurrir a préstamos adicionales.

Uno de los sectores que ha mantenido a flote la economía estadounidense, después de la recesión causada por la pandemia de COVID-19 o SARS-COVID-2, es el sector inmobiliario, que según los mismos expertos tampoco escapará a la debacle.

“El mercado inmobiliario viene de una ganancia anual histórica en 2021, con récords de alquileres de viviendas unifamiliares, muy bajos niveles de ejecuciones hipotecarias y el mayor número de compraventa desde 2007. Sin embargo, con estos datos las principales promotoras de Wall Street se desmoronan entre un 15% y un 27% desde el inicio del 2022, ante la decisión de la Reserva Federal de llevar los niveles de las tasas de interés entre 2% y 3%”, observaron los especialistas.

La afirmación más contundente la hizo el llamado “titán de Wall Street”, Jeremy Grantham. El legendario inversor está convencido de que “nos encontramos en la quinta gran burbuja inmobiliaria de la era moderna” y argumentó que el indicador que agrupa en Bolsa a las mayores empresas (el S&P 500) “deberá corregirse un 50%, a medida que se desvanezca la era marcada por un comportamiento extremadamente arriesgado de los inversores”.

Grantham, cofundador y estratega jefe de inversiones de la firma de gestión de activos Grantham Mayo Van Otterloo & Co., advirtió que “EEUU se encamina a una crisis de la vivienda a medida que las tasas hipotecarias se disparan. Los efectos en la economía podrían ser devastadores”.

Y justamente la crisis financiera global de 2008 se desató de manera directa debido al colapso de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos en el año 2006, que provocó aproximadamente en octubre de 2007,  la llamada crisis de las hipotecas subprime que fue una crisis financiera por desconfianza crediticia que se extendió inicialmente por los mercados financieros de Estados Unidos y fue la alarma que puso en el punto de mira a las hipotecas «basura» de Europa desde el verano del 2007, evidenciándose al verano siguiente con la crisis financiera de 2008. Generalmente, se considera el detonante de la Gran Recesión en el plano internacional, incluyendo la burbuja inmobiliaria en España.

La crisis hipotecaria, hasta octubre de 2008, se había saldado con numerosas quiebras financieras, nacionalizaciones bancarias, constantes intervenciones de los bancos centrales de las principales economías desarrolladas, profundos descensos en las cotizaciones bursátiles y un deterioro de la economía global real que ha supuesto la entrada en recesión de algunas de las economías más industrializadas. ¿Estaremos otra vez en la situación vivida en el 2008?

Grantham ya ha vuelto a advertir que EE UU se encamina a una nueva crisis inmobiliaria “a medida que la Reserva Federal prosiga con el alza de tasas de interés. El ya predijo la crisis de 2008 y en 2021 advirtió que llegaría pronto ese «día de ajuste de cuentas» para el mercado inmobiliario.

Con las tasas de interés actuales (5,27% para una hipoteca de tasa fija a 30 años) -su nivel más alto desde 2009- no es difícil equivocarse sobre la llegada de un nuevo desastre.

En febrero, los precios de las viviendas aumentaron un 19,8% interanual, que se sumó a la ganancia del 19,2 del mes anterior. El veloz incremento del costo de adquisición de una propiedad ha provocado que connotados expertos del mercado, incluso el Banco de la Reserva Federal de Dallas, respalden la hipótesis de Grantham sobre otra gran burbuja inmobiliaria.

El aumento de inversionistas extranjeros e internos en el sector inmobiliario ha contribuido a inflar el valor de las propiedades en EE UU a cifras impensables, debido a las medidas de estimulación económica por la pandemia con tasas entre 0% y 0,25%, grandes subsidios al mercado inmobiliario y una desestabilización económica entre las peores en varias décadas.

Los subsidios al sector inmobiliario

La Reserva Federal (Fed) o Banco Central compró $1,2 billones de valores respaldados por hipotecas de empresas patrocinadas por el Gobierno (GSEs, por sus siglas en inglés) desde marzo de 2020 y ahora posee 2,7 billones de estos valores, lo que representa un aumento del 125% si se compara con la fecha antes citada.

Como consecuencia, desde el comienzo de la pandemia hasta febrero de 2022, los precios de las viviendas se dispararon un 33% y sólo en los últimos 12 meses, han subido un 19,5% .

En un artículo de The Washington Time, Joel Griffith, investigador del Institute for Economic Freedom and Opportunity, advirtió sobre la imperiosa necesidad de detener los gastos federales: 4,76 billones en 2019; 6,79 billones, en 2020, y 7,02 billones, en 2021.

En su escrito, citado por el economista y analista Rafael Marrero, revela que “el Banco Central ha utilizado billetes recién emitidos para comprar más de $3 billones de dólares en bonos del Gobierno, así como varios billones más provenientes de [otros activos financieros], como bonos corporativos y valores hipotecarios”.

La consecuencia: una oferta monetaria de casi un 50% en apenas dos años y dinero sin ningún respaldo para financiar gastos federales y proyectos sociales improductivos.

Con tasas bajas, las firmas prestamistas indujeron a los prestatarios a obtener créditos más grandes, que han alimentado el aumento de los precios de la vivienda. Además, la relación entre el pago de la hipoteca y los ingresos alcanzó el 34,9% en febrero, el nivel de asequibilidad más sombrío desde 2008.

El desplome de las ventas de viviendas

Por su parte, Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics, considera que el mercado inmobiliario se enfriará hasta finales de año, pero ve poco probable que ocurra una corrección sustancial del precio de la vivienda a nivel nacional.

«Habrá mercados en los que veremos una caída de precios de alrededor del 5% al 10%”, dijo Zandi a Fortune.

Dentro de ese mismo grupo, algunos analistas opinan que la falta de inventario y el excedente de puestos de trabajo vacantes en el país mantendrán los precios altos.

Minutas filtradas de la reunión a principios de mayo de la Reserva Federal (Fed o Banco Central) y publicadas el 25 del propio mes confirman la decisión de que varias subidas de tasas de interés al 0,50% e, incluso, 0.75% serían necesarias para contener la galopante e histórica inflación en EEUU.

Hasta el momento, el Banco Central ha realizado dos incrementos: uno en marzo de 0.25% y otro a principios de mayo de 0.50% hasta llevar las tasas al nivel actual de 0.75%- 1.0%. El impacto es ya visible.

Por segundo mes consecutivo, las ventas de viviendas nuevas en abril se desplomaron un 16,6%, mientras que en marzo fue de 8,6%. En las viviendas usadas, el descenso en marzo llegó a 2,7%; es decir, el anunciado freno se hizo rápidamente notable en el sector, al tiempo que el alto precio de los materiales, herramientas y equipos de construcción se mantiene como consecuencia de la alta inflación (8,3%).

La alarmante incertidumbre y el mercado

En el 2021 y debido a la favorable salud de la industria inmobiliaria con precios desorbitantes, escasez de oferta y tasas de adquisición entre un 3% y 3,5%, cualquier propietario en peligro de foreclosure (ejecución hipotecaria) tenía a su disposición un mercado repleto de ávidos y compulsivos compradores que ofrecían hasta un 20% o 30% por encima del precio de venta fijado.

La compra de una casa unifamiliar o townhouse en 500.000 dólares o más recibía la aprobación de los bancos si el ingreso promedio de una persona o pareja sobrepasaba los 80.000 dólares anuales. El bajo valor de las tasas de interés compensaba el alto precio y derivaba en un pago mensual posible para muchos. Pero las acciones del Banco Central giran el panorama.

Ahora, con casi un 6% de interés en el mercado regular, sin incluir la subida casi segura de la Fed en junio de otro 0.50%, esos precios quedan fuera del alcance de un segmento significativo entre potenciales compradores; una de las respuestas de la caída de las ventas de viviendas en marzo y abril y por ende de la ralentización del mercado.

Por consiguiente, las personas con riesgo de perder su vivienda ya no tienen la opción de vender con rapidez. O el prestamista negocia una salida con el prestatario o la propiedad queda en poder del banco o del financista hipotecario, que le interesa salir lo más pronto posible del inmueble y recuperar la mayor parte de la inversión mediante un precio atractivo, lo que no ocurría meses atrás.

La mayor incidencia de precios ocurre en las grandes ciudades del país como Miami, donde el 78% de los ingresos se utiliza en el pago de la vivienda y demás costos de mantenimiento como electricidad, agua y reparaciones necesarias. Dos décadas atrás ese valor era de apenas un 30% o menos como promedio nacional.

A pesar de que los salarios han subido durante los últimos 20 años, la correlación sueldo y costo de vida ha retrocedido notablemente, sobre todo en los últimos 8 años y más aún en el 2021 y lo que va del 2022, bajo una sostenida alta inflación. La crítica situación económica hará que más personas pierdan sus viviendas y esas propiedades ingresen a la débil oferta en estos momentos. Además, tras la pandemia, más de 33 millones de estadounidenses quedaron sin empleo.